Verlaging Loan-To-Value limiet treft Starters

Afgelopen week verscheen het onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) in opdracht van NVM makelaarsvereniging. Uit dit onderzoek komt naar voren dat met name potentiële starters hard getroffen worden door een verdere verlaging van het maximaal te lenen hypotheekbedrag voor woningen na 2018. De maximale loan-to-value (LTV) wordt sinds 2013 jaarlijks per procent afgebouwd naar 100 procent in 2018.

Hypotheekschuld

Om de hoge hypotheekschuld te verlagen, zijn er door het Kabinet maatregelen getroffen. Zo wordt het maximaal te lenen hypotheekbedrag ten opzichte van de waarde van het onderpand in 2018 verlaagd naar 100 procent. De commissie-Wijffels stelt zelfs een verlaging van 80 procent voor. Pieter van Dalen, woningmarkteconoom van Rabobank, geeft in zijn column op https://www.nvm.nl aan dat hij hier geen voorstander van is. ‘Ook beperkt de verlaging van de LTV-limiet de leencapaciteit van mensen. Dit zal een negatief effect hebben op de huizenprijzen. Hoewel de omvang van dit effect bijzonder lastig is te meten, wijzen eerste onderzoeken uit dat een verlaging van bijvoorbeeld tien procentpunt naar 90% de huizenprijs met minstens 8% zal beperken. Dit betekent, dat zelfs een geleidelijke verlaging van de LTV-limiet ervoor zal zorgen dat de restschuldproblematiek veel langer zal voortduren.’ (van Dalen, www.nvm.nl).

Starter en hypotheekaanvragen

De mate waarin starters getroffen worden door deze verlaging hangt af van hoe groot de verlaging is. Starters zullen dan voordat zij een huis kunnen kopen hard moeten sparen. ”De lengte van deze spaarperiode hangt van verschillende factoren af. Een verlaging van het hypotheekbedrag naar 80 procent, zal voor de gemiddelde starter leiden tot een spaarperiode van ruim vier jaar” (Conijn, nu.nl). Doordat deze groep zoveel moet sparen zullen zij minder snel uit de huurmarkt gaan. Deze doelgroep zal daardoor überhaupt moeite hebben met het vinden van een passende woning, omdat ook in de Nederlandse huursector onvoldoende alternatieven heeft, aldus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn van de ASRE op nu.nl. Er is amper een middensegment, waardoor starters moeilijk aan een woning zullen komen. Starter doen er dan ook goed aan om zich door een hypotheekadviseur te laten informeren.

Loan-to-Value

Pieter van Dalen vindt het veel effectiever om de fiscale subsidies sneller af te bouwen. Zo ontstaat er ook ruimte voor een goed werkende vrije huurmarkt. De huurmarkt wordt nu volgens Conijn met name gedomineerd door de gereguleerde corporatiesector. Er gelden inkomstengrenzen en starters komen hier vaak niet voor in aanmerking. De oplossing van Van Dalen sluit hier dan ook bij aan. Van Dalen stelt tevens voor om weer de keuze te hebben voor een aflossingsvrij deel van maximaal 50 procent met hypotheekrenteaftrek. Wanneer dit zouden worden ingevoerd als de hypotheekrente weer begint te stijgen, zorgt dat er voor dat de huizenprijzen tijdens de daling van het maximaal te lenen hypotheekbedrag niet onder druk komen te staan. Door de juiste financiële prikkels in combinatie met een goed werkende huurmarkt, in plaats van te veel regelgeving, voorspelt van Dalen dat de lagere loan-to-value een logisch gevolg is.